同时,北上广深历来也是全国调控强度最高,政策出台最为频繁的城市。一线各城市通过不同城市的特点实行差别化调控,通过不同力度的限售政策,抑制短期投资投机需求,进一步设置土地拍卖限制,推动自持住房、租赁住房、共有产权住房等供应,完善住房制度。一线城市的调控方式及结果,对于其它城市同样具有重要的参考意义。

深圳中原研究中心指出,“首付贷”暂停、严禁众筹、评估价上调提高税费等都体现出了政府在抑制投资客特别是短炒客的进入的动机。深圳政府一直在观望楼市近期走势,差别化的政策调控应该是主要思路。

严/肃/广/告/时/间

此外,从二套房首付比例来看,根据330新政,四个一线城市申请首套房商业贷款首付款比例不低于30%,二套房商业贷款首付比不低于40%。

·销售量方面,以往数据显示,下半年为传统购房旺季,新推及成交会有所增加,结合“深四条”政策调控对市场需求抑制和预期的影响,预计下半年,在多重因素共同作用下,成交量持续上涨趋势将会得到抑制,下半年成交量很大可能会出现一定下滑,但全年整体市场成交规模将继续保持稳定。

中原的市场调查显示,3月份以来,已经有部分银行在执行过程中有针对性地收紧了房贷,特别是对短期内多次贷款的客户,审批难度加大。

▌广州:调控加码,市场成交持续缩减

而此次上海调整后,二套房商业贷款购买普通住房的首付比例加到了50%,购买非普通自住房的,首付款比例要求不低于70%。

▌北京:调控完善,一线城市中成交跌幅最大

报告还称,深圳楼市中金融杠杆被滥用,推动成交物业总价节节攀升,其结果是“刚需”已经快被抛离出深圳楼市基本面,而投资客在市场里击鼓传花。

·为了保障调控政策发挥作用,楼市政策力度不会减弱。同时,财税改革、不动产登记联网等有利于引导需求合理释放的长效机制也会持续推进。

按照这样的预估值来计算,2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米,这是前所未有的。且在新房和二手房价格的涨幅上,上海越来越有“冠军相”。

·金融端方面,合理运用金融调控手段,通过加强金融监管,调整房贷利率等方式,抑制投机性需求入市;

从下午6点开始,在中介的签约室排队等合同网签,直到晚上11点才签上,中间网签系统“瘫痪一次”,对于上海的年轻购房者陈嘉来说,3月24日是“战斗般”的一天。

深圳国土局数据显示,2017年深圳产权两次转移时间不满3年的商品住宅占全市二手房总成交量的46.2%,市场存在一定的短炒现象,对刚性需求形成挤压,影响了市场的公平性。在此背景下,“深四条”于7月31日及时出台。

随着沪深两地明里暗里的调控,同为一线城市的北京和广州风声渐紧。

在限购限贷限价政策影响下,上海住宅市场购房者逐渐回归理性,加上新增供应不足,商品住宅成交维持低位。

3月25日一早,上海即出台“沪九条”,大幅提高了购房资格和首付比例。赶在新政前买房的人们,心中不知是喜是忧?

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“我们要控制一些过早释放的需求。因此无论贷款是否结清都视同第二套房”,在“沪九条”出台后,央行上海总部调查统计研究部主任王振营如此解释。

·信贷将继续从紧,楼市整体将继续维持去杠杆的基调;

同策咨询研究部总监张宏伟预计,从历次上海楼市调控政策面从严开始的月份计算,大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期,从这个时间点来判断,10
月份将是此次新政后上海楼市成交量跌入低谷期的时间段;10月份为了激活市场成交量,或者部分房企因为资金面的问题,上海楼市可能会出现开发商以价换量的
局面。

2017年,为遏制楼市过热的局面,北京连续出台补充多项限购限贷政策,“317新政”更是被称为北京房市最严政策。新政出台以后,北京新房成交量持续下跌8个月,全年成交量约
437.82万平方米,同比大幅下跌46.2%。2018年1-7月,北京共计成交190.11万平方米,同比下跌29.4%。1-7月份,新房均价为39280元/平方米,同比下跌5.2%,处于进一步调整的状态。


被业内人士视为一线城市调控正在向3·30新政甚至9·30新政之前的回归。对从未取消限购的一线城市而言,2014年的9·30新政核心是放宽首套房认
定,已有一套房结清贷款依然可认定为首套房,从而降低了首付比例;而2015年的3·30新政进一步放宽二套房贷款,二套房商业贷款从此前的7成首付降低
为4成首付。

关于供应端的调节,整体还是基于推进住房制度改革进一步保证有效供给。中长期看来,以政府为主,提供基本政策性支持住房,以市场为主,满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快。新一轮住房制度改革背景下,中小户型住房、租赁住房、政策性住房比重将大大提高。集体经营性建设用地入市改革也将助力住房制度改革。

狙击投机防范风险

3月份的两次调控加码,成为广州楼市的分水岭,限购升级后,市场快速降温,成交也明显减少。限购之前的半年,即是2016年10月到2017年3月,全市一手住宅网签量高达64953套,而“330新政”后的半年,成交量同比减少37.5%,只有40595套。2018年1-7月,广州商品住宅成交面积为540.18万平方米,同比下降14.7%。1-7月份,新房均价为17370元/平方米,同比上涨6.4%。整体来看,广州量价比较平稳。

纵观一线城市的调控政策,核心其实就是限购和限贷两条。

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与陈嘉一样战斗的,还有上海郊环线外的房产中介们。经纪人徐伟在当晚零点才拖着疲惫的身躯回家,但在后半夜,他仍不断接到客户的电话,整夜未眠。

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18日,深圳市互联网金融协会发出通知,要求相关企业严禁新开展“众筹炒楼”业务,对于存量业务,立即停止募集并清理。

▌需求方:坚持分类调控,抑制非理性需求,保障合理购房需求

上海官方亦表示,今年的土地管理中,会加大土地的供应,确保“十三五”供地总量不会低于“十二五”,而且会有所增加。2016年的商品房土地供应量比2015年提高169公顷。不过,产生的效果可能在明年或者后年才能显现。

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广州则要求符合5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险,深圳目前只需缴纳1年社保,在四大城市里是最宽松的。

▌深圳:政策进一步修补,保障合理住房需求,打击投机短炒行为

纵观一线城市的调控政策,核心其实就是限购和限贷两条。随着沪深两地明里暗里的调控,同为一线城市的北京和广州风声渐紧。从非户籍人口购房需缴纳的社保年限
来看,北京和上海需要连续缴纳5年及以上,但上海还要求必须是“家庭购房”,即已婚,单身人士被排除在外。这一条,比北京更严。

表:2016-2018年深圳楼市主要调控政策梳理

“上海只能在供求矛盾上去下功夫,想办法增加供应,比如在土地出让合同中增加中小套型的供应比例,或适当提高容积率;而在需求端,控制需求是一直以来调控的主要思路,此次政策最主要的落点也就在于控制需求方面”,欧阳捷说。

这次出台的“深四条”,是对以往调控政策的升级、修补,针对性更为明确、具体,将矛头直指企业炒房、个人离婚炒房、商务公寓炒房等热门投机行为,进一步遏制房价非理性上涨,体现政府坚持打击投机需求,保障合理刚需的政策宗旨。随着新政的执行,预计深圳房地产市场下半年将实现平稳过渡,投机炒房行为将得到有效抑制。

从上海和深圳各个政府部门的表态来看,收紧楼市调控,在于看到其中的投机需求、非理性需求太多了。


去年以来深圳、上海房价上涨迅速,除了流动性相对宽裕、供应量下降及3·30新政等因素外,“首付
贷”等操作也助涨市场。相关部门嗅到了其中被放大的购房杠杆风险。3月25日,上海发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健
康发展的若干意见》,非沪籍限购“2改5”确定,上海二套房首付比例提高。当晚,深圳也发布新政,提高限购门槛和二套房首付比例。这标
志着一线城市房地产调控的再次收紧。而除了一线城市的上海和深圳,重点二线城市中的武汉和南京也已出台楼市新政。

·销售价格方面,在政策的持续作用及市场整体供求关系的改善的影响下,预计下半年房价将继续保持平稳。

而在深圳的新政中,也提高了二套房的首付比例,对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低4成。

北京“317”新政发布至今,调控政策持续深化。北京坚持调控目标不动摇、政策执行不放松,并强化金融监管,严防各路资金违规进入房地产市场。同时,优化供应结构,增加有效供给,特别是加快租赁住房、政策性住房的供给和建设。以“房住不炒”为调控基调,北京房价保持平稳。预计下半年政策仍将聚焦在市场监管、增加有效供给、城市规划落实等方面,多维度共同推进市场稳定。

但在执行层面,四个城市表现不一。融360本月初的报告显示,广州对二套房的限制最严格,首付达到7成,上海对二套房购房者最为宽松,四五成首付为主,北京的首付比例以五六成为主,深圳是六七成为主。